中國房地產TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產百強企業(yè)研究，已連續(xù)進行了二十一年。研究組緊跟市場變化，深入揭示房地產企業(yè)經營規(guī)律，不斷探索房地產企業(yè)發(fā)展策略，為促進房地產行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
當前形勢下，政策指出“一視同仁”支持房企融資，提出“三個不低于”，標本兼治化解房地產風險，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。在此背景下，房地產企業(yè)要順應新的形勢，積極作為，輕重并舉，以銷定投，實現穩(wěn)健發(fā)展。為此，研究組啟動“2024中國房地產百強企業(yè)研究”，以“順勢而為，行穩(wěn)致遠”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、經營穩(wěn)健、社會責任感強的優(yōu)秀房地產企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)提質增效增強內生動力，實現高質量發(fā)展。
在分析總結歷年研究經驗及房地產企業(yè)發(fā)展現狀的基礎上，研究組進一步完善了研究方法和評價指標體系，繼續(xù)從規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業(yè)的綜合實力，引導企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動行業(yè)健康運行。
銷售表現略好于全國水平
市場份額微增
（1）央國企市場份額繼續(xù)提升，“大而不強”企業(yè)掉隊導致斷層出現
圖1：2019-2023年百強企業(yè)銷售增長情況
企業(yè)研究：https://www.cih-index.com/
房地產市場仍處于調整階段，百強企業(yè)順勢而為，聚焦核心城市核心區(qū)域，把握市場主流需求搶收回款。2023年，百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%，表現略好于全國水平。在行業(yè)不斷洗牌的過程中，“大而不強”的企業(yè)逐漸掉隊，也必將涌現出一批新的優(yōu)質企業(yè)，促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
圖2：2019-2023年百強及綜合實力TOP10企業(yè)市場份額
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2023年，百強企業(yè)市場份額為46.2%，較上年微增0.4個百分點。綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為22.3%，較上年基本持平。分企業(yè)所有制來看，央國企憑借較強的資源稟賦和穩(wěn)健經營等優(yōu)勢，市場份額繼續(xù)提升。
（2）進一步聚焦核心城市，緊抓改善性需求釋放機遇，積極營銷加速去化
圖3：2022、2023年百強代表企業(yè)重點城市銷售貢獻率
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2023年，百強企業(yè)繼續(xù)向一二線核心城市聚攏，把握重點城市政策窗口期加快去化，重點城市銷售貢獻占比提升。從百強代表企業(yè)重點項目銷售情況來看，一線城市市場韌性強，銷售額占比上升0.4個百分點至27.4%；二線城市占比上升2.2個百分點至58.5%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比持續(xù)下降至14.2%。從重點城市銷售貢獻來看，百強代表企業(yè)銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長1.1、1.8、3.5個百分點至39.3%、58.3%、78.9%。
圖4：2022、2023年百強代表企業(yè)重點項目各面積段銷售占比
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2023年，剛需置業(yè)群體觀望情緒未見明顯好轉，改善產品入市帶動改善性住房需求釋放，同時首套房“認房不認貸”、降低二套商貸利率等政策不斷落地也進一步促進改善性住房需求釋放。百強企業(yè)順勢而為，加大改善類產品推出比例。從百強代表企業(yè)重點項目各面積段產品的銷售額占比來看：90平米以下首置類產品的銷售額占比為12.1%、較去年下降1.0個百分點，剛需群體觀望情緒較重；90-140平米首改類產品銷售額雖然較上年下降0.5個百分點，但占比仍然過半，達51.9%；140-200平米改善類產品表現出較強的韌性，銷售額貢獻率較上年出現較大提升，增加了1.7個百分點；200平米以上高端類產品銷售額貢獻率較去年微降。
（3）投資策略更加理性，以銷定投聚焦核心城市，謹慎選擇合作伙伴
受上年低基數影響，加之年底推地節(jié)奏有所加快，百強代表企業(yè)拿地規(guī)模有所回升。2023年百強代表企業(yè)拿地金額8538.6億元，同比增長16.3%；拿地銷售比相較上年提升4.6個百分點至32.1%。分所有制類型來看，央國企仍是拿地主力，大型央國企投資力度較高。
圖5：2023年百強代表企業(yè)拿地重點城市分布情況
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百強企業(yè)采取精準投資戰(zhàn)略，進一步向市場預期好的一二線核心城市聚集。從城市等級分布來看，二線城市仍是布局主要區(qū)域，百強代表企業(yè)的新增土儲權益面積中二線城市占比達到64.8%；一線城市占比21.0%，較去年提升4.2個百分點；三四線城市占比則減少1.8個百分點至14.3%。從具體城市來看，百強企業(yè)以銷定投、量入為出，以保持投資效率和經營穩(wěn)健。在拿地城市布局上，2023年百強代表企業(yè)拿地前20城市和銷售貢獻前20城市高度重合，杭州、上海、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、寧波、佛山、西安、重慶、長沙和合肥等14個城市均在列。
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營業(yè)收入同比增長
典型房企持有業(yè)務表現亮眼
（1）竣工結轉增加，2023年營業(yè)收入同比轉正
圖6：2019-2023年百強企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤均值變化情況
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2023年百強企業(yè)營業(yè)收入同比微增，增速轉正，凈利潤降幅較上年有所收窄。竣工和結轉增速較快帶動營業(yè)收入持續(xù)增長，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，凈利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較上年收窄。
2023年，百強企業(yè)凈利潤率、凈資產收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百強企業(yè)凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降1.4、1.5個百分點。近年來受結轉成本偏高、存量去化、資產減值等多重因素影響，百強企業(yè)凈利率有所下降。
（2）典型房企持有業(yè)務利潤貢獻提升，助力企業(yè)改善流動性
部分百強企業(yè)營收和利潤結構出現變化，非開發(fā)業(yè)務占比提高。一方面，典型房企持有業(yè)務、服務業(yè)務等非開發(fā)業(yè)務貢獻了更高的收入和利潤。另一方面，持有業(yè)務、服務業(yè)務以其穩(wěn)定的現金流改善企業(yè)整體流動性。同時，持有型物業(yè)作為依賴長期經營的資產，房企也需提高資產運營效益、清退低效資產，實現長期可持續(xù)化經營。
（3）聚焦優(yōu)勢領域調整業(yè)務結構，向新發(fā)展模式轉型
中長期來看，受新房增量規(guī)模見頂、房地產去金融化影響，企業(yè)單純依靠開發(fā)業(yè)務收入很難保持一定收入規(guī)模，利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤規(guī)模增長更加受限。因此，面向新周期如何維持有利潤的發(fā)展成為百強企業(yè)必須面對的課題。企業(yè)間策略存在一定程度分化，總體以利潤為核心經營目標，聚焦于優(yōu)勢領域、優(yōu)勢區(qū)域，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，根據房地產新形勢調整業(yè)務布局策略，實現更有效率、可持續(xù)的發(fā)展。
償債能力分化顯著
需抓緊融資窗口期增強流動性
（1）“三道紅線”指標均值合規(guī)，長期債務壓力略有上升
圖7：2019-2023年百強企業(yè)“三道紅線”情況
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百強企業(yè)“三道紅線”指標均值均已合規(guī)，但凈負債率有所上升、現金短債比基本持平。2023年，百強企業(yè)剔除預收賬款的資產負債率均值為66.1%，凈負債率均值為89.7%，現金短債均值比為1.67，凈負債率較上年增加3.3個百分點，現金短債比較上年增加0.06。百強企業(yè)有息債務相對規(guī)模基本持平；債務平均期限略有延長，短期債務占比下降。
（2）短期償債能力分化顯著，央國企流動性風險相對可控
百強企業(yè)流動性表現分化加劇，部分央國企、民企受益于銷售融資俱佳，流動性持續(xù)改善；部分混合所有制企業(yè)和民企受銷售下滑沖擊現金減少較快削弱了償債能力。
（3）融資政策重點轉向支持項目，需做好項目開發(fā)運營爭取資金流入
一方面，百強企業(yè)可利用城市房地產融資協調機制獲得融資，同時做好開發(fā)經營工作，增強項目信用。另一方面，百強企業(yè)應把握最新政策，盤活經營性資產，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。房企可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經營性物業(yè)，同時可在2024年底之前將經營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。此外，房企可利用“三大工程”政策支持，為城中村改造與配售型保障房等項目爭取融資支持。
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積極依法納稅，參與保障性住房建設
踐行綠色發(fā)展理念
（1）積極依法納稅，典型房企納稅超百億
2023年，百強企業(yè)注重依法納稅。在行業(yè)調整期，保利、萬科、中海、華潤、綠城等典型房企堅守安全經營底線，履行法定義務，2023年納稅總額均超100億元，持續(xù)對國家稅收做出貢獻。
（2）參與保障性住房建設，落實租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略
百強企業(yè)一方面參與保障性住房建設，為促進社會和諧發(fā)展、提高人民居住品質做出貢獻；另一方面順應住房供給體系的變化，投入保障性租賃住房建設，落實租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略，探索房地產新發(fā)展模式。
（3）踐行綠色發(fā)展，多方回饋社會
2023年，百強企業(yè)積極踐行“雙碳”戰(zhàn)略，打造綠色低碳社區(qū)；秉承綠色理念，通過公益基金會、打造公益品牌等方式傳播環(huán)保觀念；積極探索城鄉(xiāng)融合與產業(yè)幫扶，助力農村農業(yè)現代化；關注特殊群體，助力教育事業(yè)，主動履行社會責任。
結語
在行業(yè)調整階段，百強企業(yè)均仔細審視自己競爭優(yōu)勢、資產和債務結構，一面求安全求生存，一面尋轉型尋利潤，經營核心全方位向效益靠攏，有退有進、循序漸進、持之以恒，力圖將公司轉型為適應房地產新形勢的新發(fā)展模式。
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